초보자를 위한 빌딩관리실무
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초보자를 위한 빌딩관리
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1. 빌딩내를 자세히 걷어보자.
당신이 이제부터 매일 일을 하는 곳, 하루의 반 가까이를 지내는 곳, 업무의 장소이며
생활의 장소이기도 하는 곳, 그 곳이 지금 당신이 있는 빌딩입니다. 이제부터 오랫동안
관계를 가져야 하는 빌딩이므로 로비에서부터 옥상까지 모든 것을 알고 싶은 마음이
크겠지만, 그렇더라도 지금 곧바로 근무에 들어가기 전에 우선 빌딩내를 걸어보는 것부터
시작합시다.
먼저 엘리베이터를 타고 내리는 곳, 즉 엘리베이터 로비에 가 봅시다.
보통 1층의 엘리베이터 로비는, 엘리베이터의 운행상태를 램프로 나타내고 있습니다.
이것은 빌딩내의 지상층 또는 지하층의 어디로 움직이는지를 말하는 것이지만,
엘리베이터가 가지 않는 층이 있을지도 모르기 때문에, 이 표시램프만으로는 정확하게
알 수 없습니다.
다음에, 어딘가 표준적인 층을 보는 것이 좋다고 생각이 들면, 엘리베이터 표시 램프의
중간층은 그와 같은 곳이 많이 있으므로 우선 엘리베이터에 오릅시다. 표준적인 층을
기준층이라고 하며, 방의 배치나 복도의 방향 등이 다소 다른 경우도 있지만 계단 및
화장실 등, 기본적인 평면계획이 같은 빌딩안에서 가장 많은 부류의 층입니다.
엘리베이터를 내리면, 빌딩에서는 그 층의 평면도를 panel로 표시하여 놓은 곳이
있습니다. panel이 있으면 그것을 보는 것이 가장 빠른 방법이지만, 그렇지 않을 때에는
여기저기를 걸어서 계단이나 화장실의 배치 등, 그 층의 평면계획이 어떻게 되어 있는지
직접 느껴보는 것이 좋습니다.
2. 각 층의 배치를 조사하자
기준층 평면계획의 모양은 대개 파악할 수 있었습니까?
엘리베이터나 화장실, 탕비실, 계단 등은 일반적으로 한 곳에 모여있는데, 이 부분을
코어라고 합니다. 코어는 대개 건물의 중심부분에 위치하고 있지만, 때로는 건물의
좌우 어느 쪽 끝부분에 있는 경우도 있습니다.
코어가 건물의 중앙에 위치하고 있는 경우는 건물의 양쪽에 계단이 설치되어 있는 것이
보통이지만, 1층당 바닥면적이 작은 건물에서는 건물 한쪽의 끝에만 계단을 마련하고
있는 곳도 있습니다.
이러한 건물의 끝에 위치하는 계단은 비상의 경우에 누구든지 용이하게 거기에 도달할 수
있도록 되어 있어야 합니다.
혹시, 그 계단이 접해 있는 특정한 회사의 공간으로 되어 있으면 비상시 재수 없게
그 회사의 사람이 없는 경우, 방의 입구에 자물쇠를 채워 놓으면 그 계단은 피난을 위해
쓸 수가 없습니다. 그러한 곳은 없을 것이라고 생각하지만 이러한 사항을 세심히 고려하여
조사하는 것이 중요합니다.
다음에 室의 배치 방법을 주의하여 보면
기둥과 기둥사이를 벽으로 칸막이하여 방을 만드는 예가 많은 것을 알 수 있습니다.
넓은 공간을 벽으로 구분하는 것을 공간구획이라고 하는데, 기둥이 없는 곳에 만드는
경우도 있으며, 또한 캐비넷이나 칸막이로 공간을 둘러싸는 것도 일종의 공간구획이라고
합니다. 공간구획이 행하여지는 기둥과 기둥 사이의 간격은 건물 대부분에 세로방향과
가로방향에서 각각 일정하게 되어 있습니다.
기둥의 중심을 기둥心이라고 하며, 이 기둥심과 기둥심과의 간격을 span이라고 합니다.
1 span은 건물에 따라 각각 다르지만 대개 4m에서 8m정도로, 내부는 기둥을 적게 하여
넓게 쓰고 싶어하기 때문에 1 span이 10m를 넘는 건물도 있습니다. 당신이 근무하게 될
빌딩의 1 span은 몇 m인가 재어 봅시다.
3. 입주회사명을 메모하자
빌딩의 사용형태는 크게 나눠 2가지로 구분하는데, 건물의 소유자가 건물내의 대부분을
自社用으로 쓰는 경우와, 그 반대로 건물내의 대부분을 다른 회사에 빌려주는 경우가
있습니다. 일반적으로 앞의 예를 자사 빌딩, 뒤의 예를 임대빌딩으로서 구분합니다.
그리고, 임대빌딩에 공간을 빌려 입주하고 있는 회사를 tenant라고 합니다. 또 임대빌딩을
tenant 빌딩이라고도 합니다.
빌딩관리의 업무를 하고 있으면 전구가 끊어졌든지 냉방을 더 틀어주면 좋겠다는 등,
여러 tenant로부터 주문 전화가 걸려 옵니다. 이러한 때 재빠르게 방문하여 tenant가
요구한 사항의 내용을 재확인하고, 또한 그것에 대처하는 것이 tenant에 대한 서비스의
첫 걸음이지만 처음에는 tenant가 위치를 알리지 않는 경우도 가끔 있습니다.
따라서 00층은 A사와 B사, 00층은 C사라고 하는 내용을 빨리 파악하는 일이 필요합니다.
규모가 작은 빌딩에서는 빨리 파악할 수 있지만, 몇 십층이 넘는다거나 수만 ㎡의
큰 빌딩이라고 한다면 이것을 기억한다는 것은 쉽지 않은 일입니다.
통상 빌딩의 1층에 입주회사명을 표시한 tenant社 명판이 부착되어 있으므로,
이것을 수첩에 적어 놓고 당분간 이것을 가지고 다니면 좋을 것입니다.
또, 자사 빌딩의 경우는 부서명과 그 층을 메모하여 놓으면 편리하며 상가시설은
직원명과 함께 매장명을 알 필요도 있습니다.
tenant는 사무소 이외에 음식점이나 의료기관, 각종 물품 판매점 등 여러 가지가 있을 수
있습니다. 작은 음식점 및 물품 판매점이 수없이 많이 입주하고 있는 빌딩에서는 주로 1층
또는 지하층에 이들을 집결시켜 놓아 사무실 부분과 분리하고 있으며 이것을 일반적으로
점포 block이라고 부르고 있습니다. 기준층 등은 대개 사무실이 중심이기 때문에
office block이라고 부르고 있습니다.
4. 복도를 잘 조사하여 보자
임대 빌딩의 경우, 복도나 화장실, 탕비실 등은 tenant가 공동으로 사용하기 때문에
이 부분을 공용면 또는 공익면이라고 부르고 있습니다. 이와 반대로 tenant가 독자적으로
사용하는 부분, tenant가 빌려쓰고 있는 부분을 임대 스페이스라고 합니다.
임대 스페이스의 운영, 요컨대 책상의 배치라든가, 조명의 점등이나 소등 등에 관해서는
주로 tenant측의 책임으로 행하여지지만, 공용면에 관해서는 빌딩을 관리하고
있는 쪽에서 하며, 또한 공용면에 배치하여 놓은 비품류의 관리도 관리자측에서
하는 것이 보통입니다. 따라서, 복도에는 어떤 것이 있으며, 또한 어떤 설비가 있는지를
살펴보면서 걸어 봅시다.
우선 눈에 띄는 것은 소화기입니다. 소화기는 소방법의 규정에 의해 20m 이내마다
1개 이상 놓아두는 것으로 되어 있기 때문에 그와 같이 배치되어 있는지 살펴봅니다.
다음에 복도의 벽에는 소화전함이 설치되어 있는데, 소방법의 규정에 의해 소화전함을
중심으로 반경 25m의 원을 그리고, 그 층의 구석구석까지 그 원으로 중복되는 수개의
소화전함이 필요하다고 되어 있습니다. 소화전함의 위치는 복도를 따라 tenant의 내부에
설치하여 놓은 경우도 있으므로 선배에게 듣고 현장을 확인하여 봅니다.
또한, 소화전 함에는 화재를 감지하고 통보하기 위한 적색의 발신기와, 경보 벨, 적색의
위치표시 등의 세트가 화재경보설비 함내에 부수하여 설치되어 있습니다. 비상출구로
통하는 문의 위쪽에는 비상구 또는 피난구 유도등이 설치되어 있고, 복도의 측벽에는
윗면에서 1m이하의 곳에 비상구의 방향을 가리키는 통로유도등이 설치되어 있습니다.
여기서 통로유도등은 왜 바닥면에서 1m 이하의 위치에 설치되어 있는지 생각해 봅시다.
5. 실내를 주의하여 살펴보자
빌딩관리를 하기 위해서는 tenant의 중심부가 어떻게 쓰이고 있는지를 알아둘 필요가
있습니다.
그러나 근무중인 tenant 內를 자주 확인하는 것은 어렵게 때문에 실내온도 측정시,
취출풍량 조절시, 형광등의 교체 등으로 방문하는 기회를 이용하여 실내의 상황을
잘 관찰하는 것이 필요합니다.
방문 기회가 있을 때 실내의 사용상황을 둘러보면, one floor 임대 tenant가 1개층을
1개 회사가 사용하는 경우에는 대개 구획을 하지 않고 개방된 상태로 사용하는 경우와
부서별로 구획을 사용하는 경우가 있습니다.
1개층을 다수의 tenant가 입주하고 있는 소형 임대의 경우는 물론 칸막이로 tenant를
구획하고 있습니다.
칸막이 방법은, 복도에 대하여 직각 방향으로 칸막이를 하는 경우는 그다지 문제가
일어나지 않지만, 복도와 평행한 형태의 칸막이나 실내의 사각 주변에 위치한 칸막이가
되어 있는 때에는 실내온도의 문제 등 여러 가지 불평을 듣는 비율이 높은 tenant가 되기
때문에 주의 대상입니다.
다음에 재실인원의 밀도로서, 의자와 의자의 사이가 좁고 통로에 책상과 의자가 배치되어
있고, 더구나 그것에 거의 사람이 앉아 있는 경우는 매우 밀도가 높다고 판단합니다.
사무실의 경우 바닥면적 5㎡에 1명 , span이 7㎡ 사방의 부서이면 대개 10명 정도를
목표로 하고, 당신의 빌딩 span을 염두에 두고 비교하여야 합니다.
따라서 가끔 one floor 임대 부서에서는 室의 창문에 접하는 방향과 각도가 어떤
방향일까를 머리에 넣어 두어야 합니다.
태양의 日差는 빛의 입사되는 양에 따라 다르며, 창문에 가까운 곳과 창문으로부터
먼 곳에서는 실온에 차이가 있을 수 있기 때문에 어려움을 듣고 들어보아야 합니다.
창문에 가까우면 페리케타죤, 창문으로부터 먼 곳을 인테리어죤이라고 하며 냉난방설비의
사용이 분리되어 행해지고 있습니다.
6. 화장실 및 탕비실을 조사하자
모든 빌딩내에는 화장실이 있으며, 남자용과 여자용으로 나뉘어져 있습니다.
노동안전위생법에 근거하는 사무소위생기준규칙에서는, 화장실은 남자용과 여자용으로
구분하도록 정하고 있으며, 또한 남자용 대변기의 수는 동시에 취업하는 남자근로자 60명
이내마다 1개소, 소변기는 30명에게 1개이상, 여자용 변기는 20명에게 1개 이상이라고
정하고 있습니다.
여기서, 변기수의 계산 예를 나타내면, 재실인원밀도를 5㎡대해 1명, 남녀의 비율을
6대 4로 가정하여, 어떤 1개층의 전부를 포함하는 수평면의 바닥면적, 요컨대 그 층의
연면적에 대하여 사무실 등이 차지하는 면적의 비율, 즉 그 층의 유효면적율을 65%,
그 층의 연면적을 500㎡으로 하면,
실내의 면적 = 500 × 0.65 = 325㎡
총 재실인원 = 325 ÷
5 = 65명
남자의 인원수 = 65 × 0.6 = 39명
여자의 인원수 = 65 × 0.4 = 26명
남자대변기수 = 39 ÷
60 ≒ 0.7 ≒ 1개
남자소변기수 = 39 ÷ 30 = 1.3 ≒ 2개
여자대변기수 = 26 ÷ 20 = 1.3 ≒
2개
관리 빌딩의 어떤 층 연면적을 조사하여 여러 가지 수치를 가정하여 변기수를 계산하며,
실제로 화장실을 조사하여 보고 비교해 보십시오.
화장실 이외에 대개의 층에는 물을 끓이거나 식기를 세척하는 탕비실이 있습니다.
탕비실을 茶室이라고 부르고 있는 곳도 있습니다. 큰 빌딩에서는 물탱크가 용수 이외에
세척을 위한 급탕 온수탱크가 있습니다. 음료용의 온수는 貯湯式 gas 또는 電氣湯沸器외
에 gas 풍로를 쓰고 있는 곳도 있습니다. gas를 사용하는 湯沸場은 배기구 또는 환기팬을
마련하여 배기하며, 배기가스가 湯沸室 밖으로 새지 않도록 하고 있습니다.
이것을 제3종 환기방식이라고 합니다.
재미있었나요^^*^^